Analys av Amhult 2

Analys av Amhult – en oupptäckt pärla med hög potential och låg risk

Amhult 2 är ett litet fastighetsutvecklingsbolag som alltmer övergår till förvaltande. Bolaget är verksamt i stadsdelen Torslanda, Göteborg. Man utvecklar egenägd mark till lokaler för handel, bostäder, hotell och parkeringar. Bolagets aktie noterades 2005 på Aktietorget till emissionskursen 20:-.

Byggandet av etapp 2, Amhult, påbörjades 2013 och beräknas vara klar 2021.

Bolagets affärsidé, vision och mål och strategier kan studeras på bolagets utmärkta hemsida: http://amhult2.se/amhult-2/

Enligt min syn är Amhult 2 ett typexempel på ett missförstått bolag med följande mycket låg värdering. Den senaste turbulensen inom fastighetsutveckling och oron kring bostadsrättspriser, framför allt i Stockholmsregionen, har felaktigt drabbat även Amhult 2-aktien. Bolaget byggde visserligen i början av etapp 2 bostadsrätter, vilka man sålde med god vinst. Detta underlättade finansieringen av följande byggen som sedan förvaltas i egen regi.

Amhult 2 logo

Nuläge

Bolaget äger ca 44 000 kvm detaljplanelagd mark centralt i Amhult-området. Detta område är en expansiv del av Göteborg med stor efterfrågan på både lokaler och bostäder.

Av projektet etapp 2 är delprojekten K, O, P och N färdigställda. Här finns BRF Luftseglaren med 52 BR, lokaler för bl.a Willys, Max Hamburgare och Friskis&Svettis (externa hyresgäster), samt parkeringar, företagshotell och hyresrätter ägda av bolaget självt.

Amhult2 har bebyggt cirka 1/3 av möjligt byggande i området. Kvarvarande delprojekt L, M, J, I. Q, R, U, H, S och T kommer att successivt färdigställas med slut under 2021. För tillfället pågår bl.a. delprojekt L&M, där 64 hyresrätter är färdiga i slutet av 2018.

Framtiden

Närmast ligger att färdigställa hela projektet Amhult del 2 med bostäder, handel, kontor och parkeringar. Enligt plan är detta klart under 2021. Under tiden från idag ökar efterhand beståndet som bolaget förvaltar, vilket ger återkommande och ökande avkastning. Denna avkastning kan man med liten osäkerhet räkna på. Marknaden vet redan idag avkastning på hyresrätter, butiker, kontor, parkeringar mm, liksom driftskostnaderna. Även byggkostnaderna är kända.

De hot som finns är t ex en extremt fallande efterfrågan på hyresrätter, lokaler och parkeringar. Ett annat hot är ju om byggkostnaderna rusar i höjden eller att finansieringen blir betydligt dyrare. Allt detta kan inträffa, men det största hotet som jag ser, är ett bud på bolaget från dagens låga värdering. Detta förutsätter dock att huvudägaren Eigil Jakobsen är med på detta. Det finns inga tecken på att ett bud skulle accepteras, utan tvärtom betonar både SO och VD att man bygger väldigt långsiktigt för egen förvaltning.

Långsiktigheten märks även i det samarbete med Lysevägens Bostads AB som påbörjades under 2017. Detta bolag äger ett större markområde, Skogens Gård, med mycket bra läge i Amhult. Amhult 2 har en option att förvärva större delen av denna mark och ansökan om detaljplan är inlämnad till Göteborgs kommun. Det område som ska bebyggas av Amhult 2 är ungefär fem gånger större än hela nuvarande etapp 2. Här finns alltså en stor potential för värdeskapande, men det är på lång sikt. Bolagets mål är att kunna börja exploatera Skogens Gård när Amhult etapp 2 är klar, alltså 2021.

Amhult 2 kvarter

Värdering av aktien

Amhult 2 kan värderas som ett substanscase eller efter VPA. I den årsrapport som publicerades nyligen, anges EPRA NAV till 84,07 per aktie. Aktien handlades senast till 63,60. I mina ögon en låg värdering av substansen med tanke på att denna efterhand kommer att byggas på i takt med färdigställande av de 2/3 av etapp 2 som kvarstår. Det finns flera försök att beräkna en trolig substans 2021. Man hamnar då på omkring 140-180 kr. Den låga värderingen av substansen är ett köpargument för mig.

För helåret 2017 rapporteras en VPA på 3,24. Denna vinst genererades av externa hyresgäster (Willys, Friskis&Svettis m fl), det egna företagshotellet, parkeringar samt Signalflyget (drygt 50 hyresrätter). Noteras bör att hyresrätterna var klara för inflyttning våren -17 och inte har bidragit med avkastning hela året. Om vi applicerar avkastningen på färdiga delprojekt på kommnande delprojekt, vilka alltså utgör ca 2/3 av hela etapp 2, hamnar vi någonstans runt 11-12 kr per aktie. Till detta kommer det troliga ökande värdet av fastigheterna efter färdigställande. Detta är ju beroende på många faktorer och svårt att beräkna, men bör ändå på sikt stärka bolaget och därmed aktien.

Enligt de finansiella målen ska minst 50 % av vinsten delas ut. Det innebär minst omkring 6 kr i utdelning från 2022 och framåt.

Slutsats

Amhult 2 är ett lågt värderat bolag med hänsyn till trolig vinst, substans och utdelning. Risken är förhållandevis låg med egenägd mark med detaljplan, stor efterfrågan på boende, lokaler och parkeringar. Man bygger i lugnt tempo och med liten finansiell risk (max 60 % belåning). Ledningen är erfaren och man har en liten effektiv organisation.

Ett köp på drygt 60,00 har långsiktig potential att ge en avkastning över index. Skogens Gård finns dessutom som en kittlande option.